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Sin la banca no hay recuperación

20/05/2011

 

Los precios inmobiliarios ya han bajado todo lo que tenían que bajar, entre un 15 y un 25%, según los siete empresarios y directivos de compañías inmobiliarias a los que ha consultado ValenciaPlaza.com. Para la mayoría de ellos la crisis se superará en un par de años, aproximadamente, para cuando calculan que habrá mejorado la situación económica y regresado la confianza en la economía. Con todo, para que esto suceda, debe haber eliminado el stock de viviendas y reaparecido la financiación bancaria. Tras la crisis, las pocas empresas que queden en activo estarán menos endeudadas y más profesionalizadas, según coinciden la mayoría de directivos de empresas inmobiliarias consultados.

 REYES BALLESTER, adjunta a la presidencia de Edificaciones Calpe:
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1. 
Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-Las viviendas han sufrido una rebaja de, aproximadamente, el 25% en el mercado en el que nosotros trabajamos habitualmente, que es el de Benidorm y Altea. Desde hace casi diez meses no hemos bajado más los precios y las ventas se han mantenido igual o incluso en mayor medida que en los doce meses precedentes. Consideramos que al menos en esas localidades ya ha acabado la rebaja de precios. Incluso detectamos que ha repuntado un poco en alguna vivienda aunque no con carácter general.

2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?
-Obviando la posibilidad de que nos siga arrastrando alguna catástrofe financiera, es fundamental que los bancos liquiden sus stocks y empiecen  dar crédito a los promotores. También es necesario que disminuya el paro y se revitalice el consumo y la confianza para poder adquirir una vivienda. Y, por último, que la Administración actúe de manera colaboradora con los promotores y constructores.

3.  ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Muy diferente al de los últimos años de 'la burbuja inmobiliaria' pero seguramente muy parecido a lo que había sido el sector durante muchos años antes. Es decir, pocos operadores, casi siempre de ámbito local, muy profesionales y con volúmenes de obra pequeños.

FERNANDO GALLEGO, consejero delegado de Llanera:
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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta dónde?
-Según un estudio presentado recientemente, los precios han experimentado un retroceso medio del 19%, hasta niveles de 2005. Otras fuentes, en cambio, sitúan la bajada en determinados productos próxima al 25%. Aparentemente, sin embargo, el recorrido a la baja ya está muy limitado, principalmente por el modelo de financiación de las promociones.

2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?
-Destacaría primero el tiempo, que permita la absorción del stock de viviendas, especialmente de la vacacional. El stock de vivienda en los núcleos urbanos poco a poco se normaliza, pero costará más la segunda residencia. En segundo lugar, el apoyo financiero a los consumidores. La vuelta a la confianza, que pasa por reducir la incertidumbre creada por el paro y la precariedad del trabajo, sería el tercer factor. Y el cuarto y último, reforzar, de nuevo, la proyección turística de nuestro país y, en este sentido, una legislación más clara fundamentalmente para el cliente extranjero. 

3. ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Más reducido, formado por empresas que hayan sabido y podido adecuarse a las características del nuevo ciclo y a las necesidades que plantee. En este sentido, primarán los 'players' (jugadores) que ofrezcan un producto adecuado, en concepto y precio, a los nuevos tiempos y con un balance equilibrado.M e refiero, por ejemplo, al producto residencial que por su localización/emplazamiento, diseño y precio sea óptimo a las necesidades de lo que el mercado está demandando. Actualmente son unidades de unos 90 metros cuadrados, cuyo precio se mueve en el rango de entre 120.000 euros y 220.000 euros la unidad. Esa tipología de producto, bajo nuestra óptica, será el que el comprador podrá adquirir en mayor medida y para el que obtendrá financiación. Lo que no cabe duda, es que para planificar este tipo de proyectos se requiere de muchos años y mucha paciencia.
    Por último, es necesaria una mayor profesionalización. Las empresas que lo desarrollen contarán con un fuerte conocimiento inmobiliario. En el pasado, otros profesionales  (notarios, APIs, médicos, fontaneros, etc.) han irrumpido en el sector, quizá minusvalorando una profesión que, como cualquier otra, necesita de un profundo conocimiento de sus fundamentos.


JOSÉ TORMO, director del área inmobiliaria de Ficsa-Libertas7:
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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-Si bien las estadísticas oficiales hablan de bajadas por encima del 15%, la realidad del mercado nos sitúa en descuentos algo mayores. ¿Cuánto? Depende del municipio en el que se encuentre. El comprador actual, muy exigente en calidad y precio, compra la vivienda para vivir, no para especular. Y, su primer factor de elección sigue siendo la ubicación. No obstante, ante la acumulación del stock, los promotores han parado drásticamente la promoción de nuevas viviendas independientemente de su ubicación. El resultado es que nos encontramos con ubicaciones donde el precio ya está rebotando y ubicaciones que están agotando su oferta, que conviven con localidades en las que el exceso de oferta tardará años en ser absorbido. Este escenario de la vivienda urbana se repite para la de costa. Ubicaciones como Peñíscola y Dènia, muy promocionadas turísticamente, se están comportando razonablemente bien durante la crisis. Adicionalmente, la llegada del AVE a Valencia y su área de influencia, beneficia el comportamiento de los precios en estas zonas.
     Sobre las bajadas de precios, existen muchos factores que condicionarán la evolución de la economía en general y del precio de la vivienda en particular, por lo que es muy difícil hacer una predicción. Es muy posible que continuarán bajando aunque la compra de una vivienda es una muy buena inversión a largo plazo. Las rentabilidades medias de una vivienda para alguien que compró hace diez años, se sitúan en el entorno del 8%, con los actuales precios del mercado.
   Los promotores inmobiliarios ya han hecho un gran esfuerzo en el recorte de la producción y en el ajuste de precios. Lo normal es que todas las promociones estén financiadas, por lo que descuentos superiores a un entorno del 20%, suponen que el promotor tendría que poner dinero para cerrar la operación. Dado que adicionalmente los gastos de mantener un stock inmobiliario de viviendas no vendidas, se disparan exponencialmente (Ibis, gastos de comunidad, limpieza, mantenimiento, seguros, financieros, etc...), el recorrido adicional a la baja para los promotores es muy reducido. 

2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?
-Sin lugar a dudas la recuperación del PIB, el empleo, la confianza y el crédito se convierten en las variables claves que tienen que conducirnos a la salida de la crisis. No obstante, aunque el problema de la vivienda está frenando la recuperación, mermando el empleo, la solvencia de los bancos y está lastrando el PIB, las medidas tomadas desde el inicio de la crisis respecto al sector inmobiliario, van justo en la dirección opuesta. La caída de las escrituraciones en el primer trimestre de 2011, más allá de ajustes temporales de las estadísticas, deberían hacernos reflexionar sobre que el mercado inmobiliario no puede ir mejor subiéndole el IVA al 8% y suprimiendo sus ayudas.

3. ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Iniciamos una lenta y desigual absorción del stock por ubicación de viviendas no vendidas, que nos llevará entre dos y tres años por la parada de la producción. Tardaremos en volver a ver proyectos con financiación bancaria 100%, a no ser que sean proyectos que solucionen un problema específico a una entidad financiera. Con todo ello, en el corto plazo, las entidades financieras tendrán una presencia muy relevante en el sector. Mientras que en el medio y largo plazo, es previsible que volvamos a datos de 2002, sin crisis, sin boom. Los que consigamos terminar esta travesía en el desierto saldremos reforzados, más profesionales y con los ratios de endeudamiento y diversificación que exige este sector.

JOSÉ LUIS MIGUEL, consejero delegado de Onofre Miguel:
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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-Para mí, la bajada real ha sido de entre un 25 y un 30%. Y es que si se sacara una media de valores absolutos y luego se hiciese una buena ponderación y se dividiese entre los metros cuadrados vendidos, el 12% de bajada que da el Gobierno se transformaría en un 25-30%. De todos modos, los precios bajan de manera distinta según el lugar y el producto inmobiliario en cuestión. Por ejemplo, las grandes ciudades han bajado menos que la costa. El precio, de media, ya no bajará más. En algunos casos, como en las viviendas preferentes de las grandes ciudades, el precio ya empieza a repuntar.

2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?
-Hay que ayudar a las entidades financieras a que vendan sus inmuebles. Y, para ello, hace falta una actuación conjunta entre entidades financieras y promotores para terminar edificios, vender las viviendas en stock de las entidades financieras y desarrollar el suelo que les queda también en stock. Para ello, hace falta crédito y que los bancos se dividan en buenos y 'menos buenos'. El banco bueno estaría más abierto hacia los proyectos de inversión inmobiliaria pero sería muy estricto en el momento de dar crédito. Y por otra parte, los 'menos buenos' servirían para sanear los balances de las entidades, tan expuestas al sector inmobiliario. Además, el Gobierno crearía un banco que se encargara de adquirir los activos a los bancos menos buenos pero con un pacto de recompra para desarrollar los suelos a través de promotores. Sería un banco estatal, el ICO, por ejemplo, el que financiara las viviendas a determinadas promociones con una demanda más social y con un componente de riesgo menor, un precio más ajustado a las necesidades de la demanda actual, y con prácticamente el 50% de las viviendas vendidas. Habría que establecer un convenio para rescatar este tipo de viviendas. De este modo, el círculo vicioso se cerraría y se convertiría en un círculo virtuoso.

3. ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Las empresas inmobiliarias se parecerán más a las europeas, más basadas en el alquiler. Serán más grandes en tamaño pero habrá menos. También se crearán pequeñas empresas que se constituirán para una determinada promoción y desaparecerán tras ella. 

JAVIER SOLER director general de Soler Futura:
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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-En mi opinión, habría que distinguir los diferentes productos inmobiliarios (solares terciarios, industriales, residenciales, viviendas, naves, locales, etc). Hablando de una media en general, creo que están a un precio similar al que había en 2003. Y mantendrán los precios actuales. Una gran parte de las viviendas que están a la venta son propiedad de los bancos y espero que mantengan los precios ya que están bajos. Los precios se mantendrán en esta línea hasta que los bancos agoten sus stocks de viviendas. A partir de ahí empezarán a financiar alguna promoción de viviendas y los precios iniciarán su recuperación. Espero que esto suceda en un par de años, aunque no sé cuando pasará.

2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?
-El sector inmobiliario está muy ligado al sector financiero. Por tanto, es imprescindible que tengamos financiación para poder iniciar proyectos, construir viviendas y relanzar el sector. Hasta que no vuelva a fluir la financiación dentro del sector difícilmente podremos hablar de una salida de la crisis inmobiliaria.

3. ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Tendremos una recuperación lenta y progresiva. Y espero que existan mecanismos que regulen la especulación dentro del sector, para evitar que vuelva a ocurrir lo mismo en el futuro.


MANUEL SETIÉN, director general de Grupo NAU
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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-En términos generales, la vivienda urbana ha experimentado una reducción de precios de un 15-20 % y la de costa de un 20-25%, a lo que hay que añadir la inflación. Excepto ocasiones puntuales, los precios han tocado fondo.



2. ¿Qué factores se deben producir irremisiblemente para que se produzca una potencial salida de la crisis inmobiliaria?

-El resumen es que la expectativa de futuro de los compradores pase a ser positiva y esto se producirá por la concatenación de múltiples factores: mejora de la economía (crecimiento del PIB, reducción del desempleo, mejora del acceso a la financiación, reducción del stock de viviendas, recuperación de los compradores extranjeros en costa, etc.) y mejora de la confianza.

3. ¿Cómo será el sector inmobiliario después de la crisis?
-Muy distinto del que hemos conocido recientemente. Se reducirá la atomización del sector, aumentarán las barreras de entrada y el porcentaje de vivienda en alquiler frente a la compra de viviendas, se reducirá el grado de apalancamiento en la financiación bancaria y aumentará el nivel de capitalización de los promotores.


FRANCISCO ROIG, presidente de Roig Grupo Corporativo

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1. Desde que comenzó la crisis, en 2007, ¿cuánto cree que han bajado (en porcentaje) de media los precios de venta al público de la vivienda, la urbana y la de costa? ¿Continuarán bajando? ¿hasta cuánto?
-En estos momentos no existe mercado. La vivienda, en general, no tiene precio porque no tiene financiación. Las únicas viviendas que se venden son las que se han entregado al banco, quien las vende posteriormente.

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